近期，为提升房地产营销去化，促进销售，许多房地产开发企业陆续推出“买房无偿赠送车位”、“买房赠送家电”及“买房赠送车位1元购”等营销活动。营销方案层出不穷，而涉及税费情况也不尽相同。
今天，笔者就A房企采用“买房赠送车位1元购”营销活动可能涉及税费情形予以分析。
案例分析
广州市A房企2024年开始推行“买房赠送车位1元购”活动，在购买住房基础上给予业主1元购买车位的权利，并均按1元对车位进行网签同时开具发票。假设一套住房平均价格200万，车位10万/个，若某业主180万购入一套住房，同时1元购入一个车位，相关不动产均按签约价格完成网签及开票，并按住房180万及车位1元申报相关税费。那么，A房企对“买房赠送车位1元购”涉及税费处理方式是否妥当?
由于A房企此次活动将车位售价定价为1元并按1元价格进行网签，未来可能存在因A房企申报的计税依据明显偏低且无正当理由的，税务机关有权核定该车位的计价基础及增值税应纳税额，进而影响土地增值税、企业所得税收入确认金额，甚至亦对业主申报契税的计税价格产生影响。
上述“买房赠送车位1元购”案例中，A公司可按如下进行税务处理：
【增值税】
一般来说，“买房赠送车位”活动属于房企销售去化的常规操作，业主也只有在购买商品房后才取得车位赠送资格，而车位售价1元并非特指该车位价值1元，应当与商品房180万一并纳入本次销售商品房与车位的总价款，并按前述不动产的公允价格予以分摊。同时，依据《国家税务总局关于折扣额抵减增值税应税销售额问题通知》(国税函[2010]56号)规定，A房企在开具增值税发票时，应将房产和地下车位在同一张发票上分别注明。A房企因商品房与车位分别按180万元与1元网签并开具发票，可能触发车位被认定价格偏低而重新核定价格。
【土地增值税】
对于“买房赠送车位1元购”，应当结合网签方式与开票情况分别确认收入。根据《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号)第二十四条“对纳税人转让房地产成交价格明显偏低且无正当理由的，按该项目同期同类房地产的平均价格或评估价值确定其收入”规定，而A公司不排除会被税务机关重新确定销售收入，调增土增税清算收入。
【企业所得税】
根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函[2008]875号)第三条规定“三、企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入”，A公司应按“买房赠送车位1元购”方式取得的收入总价，合理分摊至商品房与车位。
笔者建议
A公司在推行“买房赠送车位1元购”活动时，应调整好相关销售合同条款及补充协议，并及时向客户做好解释工作，最好将签约房源与车位总价按销售房源与车位的公允价格进行分摊，并按分摊价格分别与客户签署房屋销售和车位销售合同及分别开具发票。
若上述房款开具于同一张发票时，应将销售房源和车位分摊价格予以分别注明，否则，可能因对合同价格与发票价格未按税法规定约定，影响相关税费的计税金额，如车位应按照规定可能被重新核定价格征收增值税，并可能因计价问题影响产权证办理。
来源：税屋/正坤财税
作者：吴绍雄
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